空き家活用とは？初心者でもわかる活用方法と成功事例を徹底解説

2025年7月8日

こんにちは。

リサイクルショップバイキングスタッフです。

日本では空き家が増加の一途をたどり、2023年には過去最多の900万戸に達しました。これは全住宅の7戸に1戸が空き家という深刻な状況です。しかし、この問題を単なる負担と捉えるのではなく、「収益を生む資産」や「地域活性化の資源」として捉え直す動きが全国で活発化しています。

本記事では、空き家活用の基本的な考え方から具体的な活用方法、成功事例、そして失敗を避けるためのポイントまで、初心者の方にもわかりやすく解説します。空き家を所有している方、将来相続する可能性がある方、地域活性化に関心のある方にとって、実践的な情報をお届けします。

空き家問題の深刻な現状 – なぜ今活用が必要なのか

総務省の「住宅・土地統計調査」によると、2023年時点での全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8%に達しています。この数字は過去最多を記録し、20年前と比較すると約1.5倍に増加しています。

空き家増加の主な原因

空き家が増加する背景には、以下のような社会的要因があります：

少子高齢化と人口減少：高齢者の施設入所や死亡により、住む人がいなくなる
核家族化の進行：実家を相続しても住まず、そのまま放置されるケースが増加
都市部への人口集中：地方の家屋が放置される傾向
2025年問題：団塊世代の後期高齢者入りで、今後さらに加速が予想される

放置することの深刻なリスク

物理的リスク

管理されていない空き家は急速に劣化が進みます。台風や地震などの自然災害時には倒壊の危険性が高まり、通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。実際に、空き家の倒壊による損害賠償額が億単位に及んだケースも報告されています。

防犯・環境リスク

人の目が行き届かない空き家は、不法侵入、ごみの不法投棄、放火、犯罪者の隠れ家など、様々な犯罪の温床となりやすい環境です。また、雑草の繁茂による害虫・害獣の発生や、景観の悪化により、地域全体の住環境に悪影響を及ぼします。

経済的負担

空き家を所有しているだけで、以下のような継続的な費用負担が発生します：

固定資産税・都市計画税の支払い
定期的な清掃・草刈り費用
火災保険料
上下水道の基本料金
必要に応じた修繕費

コミュニティ衰退への影響

空き家の増加は地域の人口減少を象徴し、コミュニティの活力低下を招きます。商店街の衰退、公共交通機関の削減、医療・福祉サービスの縮小など、生活の利便性そのものを脅かす要因となります。

2023年法改正による規制強化
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。これにより、特定空家になる前の段階でも、管理が不十分と判断されれば固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍になる可能性があります。

空き家活用のメリットと基本的な考え方

空き家活用とは、使われていない建物を有効利用することで、所有者にとっての負担を軽減し、同時に社会的価値を創出する取り組みです。

所有者にとってのメリット

収益化の実現：賃料収入により、維持費用を上回る収益を得られる可能性
資産価値の保全：適切に活用することで建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持
税務上の優遇維持：住宅用地特例の適用を継続し、高額な固定資産税を回避
管理負担の軽減：利用者による日常的な管理で、所有者の負担を軽減

地域にとってのメリット

安全性の向上：管理された建物により、防犯・防災面でのリスクを軽減
景観の改善：荒廃した建物が整備され、地域の魅力が向上
経済活動の活性化：新たな事業や住民の流入により、地域経済が活性化
コミュニティの再生：交流拠点としての活用により、人と人のつながりが生まれる

現代の空き家活用では、単に「貸し出す」だけでなく、地域のニーズに合わせた「付加価値」を創出することが成功の鍵となっています。

空き家活用の多様な方法 – あなたの物件に最適な活用法を見つけよう

空き家の活用方法は、立地条件、建物の状態、地域のニーズによって多岐にわたります。以下では、主要な活用カテゴリーごとに具体的な方法を解説します。

住居系の活用

戸建て賃貸

最もシンプルで安定した活用方法です。ファミリー層に人気が高く、マンションやアパートと比較して家賃単価も高く設定できる傾向があります。庭付きの一戸建てという希少性から、長期入居も期待できます。

シェアハウス

単身者向けの住居として、複数の個室と共用スペースを設ける活用方法です。一般的な賃貸より高い収益性が期待できますが、入居者同士のトラブル回避や適切な管理が重要になります。学生や若い社会人が多い地域で特に需要があります。

サブスク住宅・DIY可能賃貸

月額定額で住める「住宅のサブスクリプションサービス」や、入居者が自由にリフォームできる「DIY可能賃貸」など、新しい住まい方に対応した活用方法も登場しています。

商業・ビジネス系の活用

カフェ・レストラン

古民家や特徴的な建物を活かした飲食店としての活用です。建物の歴史や雰囲気を活かすことで、独自性の高い店舗を作ることができます。地域住民の交流拠点としての役割も期待できます。

コワーキングスペース・サテライトオフィス

リモートワークの普及により需要が高まっている活用方法です。都市部からのアクセスが良い地方都市や、自然環境に恵まれた立地で特に人気があります。企業の働き方改革やワークライフバランス向上に貢献します。

貸し会議室・イベントスペース

地域の団体活動やセミナー、ワークショップなどに活用できるスペースとしての運営です。初期投資を抑えながら、地域貢献も実現できる活用方法です。

観光・宿泊系の活用

民泊・ゲストハウス

観光地や交通の便が良い立地では、民泊施設としての活用が有効です。特に古民家や歴史的な建物は、外国人観光客からの人気が高い傾向があります。ただし、住宅宿泊事業法（民泊新法）などの法的要件を満たす必要があります。

一棟貸し宿

家族連れやグループ旅行者向けに、建物全体を宿泊施設として貸し出す方法です。プライベート感が高く、コロナ禍以降のニーズも高まっています。

地域貢献系の活用

コミュニティスペース

地域住民の交流拠点として活用する方法です。子育て支援センター、高齢者サロン、多世代交流施設など、地域のニーズに応じた運営が可能です。行政やNPOとの連携により、補助金を活用した運営も期待できます。

福祉施設

グループホームやデイサービス施設など、高齢化社会のニーズに応える福祉施設としての活用です。安定した収益性と社会貢献を両立できる活用方法として注目されています。

活用カテゴリ	収益性	初期投資	管理の手間	地域貢献度
戸建て賃貸	中	低	低	中
シェアハウス	高	中	高	中
民泊	高	中	高	高
コワーキングスペース	中	中	中	高
コミュニティスペース	低	低	中	高

成功事例から学ぶ – 地域を変えた空き家活用プロジェクト

全国各地で展開されている空き家活用の成功事例を通じて、効果的な活用のポイントを学びましょう。

越後湯沢町「Little Japan ECHIGO」- 旅館からまちづくり拠点へ

プロジェクト概要：新潟県越後湯沢町で、廃業した旅館を宿泊施設として再生すると同時に、地域のまちづくり拠点として機能させた事例です。

特徴的な取り組み：

1階に地域に開かれたカフェバーを併設
移住・起業支援や地域おこし協力隊の活動拠点として活用
宿泊者と地域住民の交流を促進する仕組みづくり
関係人口の創出を通じた地域全体の空き家活用促進

成功のポイント：単なる宿泊施設ではなく、「地域の未来を考える拠点」として位置づけたことで、持続可能な運営と地域貢献を両立しています。

栃木市の空き家バンク活用 – 全国トップクラスの成約実績

プロジェクト概要：栃木県栃木市が運営する空き家バンクで、全国トップクラスの成約件数を達成した事例です。

成功要因：

リフォーム費用の補助制度
固定資産税の軽減措置
移住者向けの多様な補助金制度
売り手と買い手双方へのきめ細かなサポート

成果：2015年から5年間で市内の空き家が267戸減少し、移住者の定住促進にも大きく貢献しました。

神山町のサテライトオフィス誘致 – IT企業と移住者の呼び込み

プロジェクト概要：徳島県神山町が企業のサテライトオフィスを積極的に誘致し、空き家活用と移住促進を連動させた事例です。

戦略的アプローチ：

IT企業を中心とした企業誘致
働く場所の確保と住む場所の確保を一体的に推進
地域創生戦略に空き家対策を組み込み
新たなビジネスチャンスと交流の創出

波及効果：企業の進出により、住宅や事業所として空き家が次々と改修され、持続可能なまちづくりが実現しています。

松戸市「MAD City」- クリエイティブなまちづくり

プロジェクト概要：千葉県松戸市で展開されている、クリエイターやアーティストを対象とした空き家活用プロジェクトです。

革新的な取り組み：

「改装可能・原状回復不要」という条件設定
入居者が自由に空間を創造できる環境提供
松戸駅前半径500mエリアに特化した展開
多様な個性とコミュニティの形成

成果：200人以上の移住と事務所移転を達成し、空き家対策がクリエイティブなまちづくりのモデルケースとなっています。

失敗事例から学ぶ注意点とリスク

空き家活用を成功させるためには、よくある失敗パターンを理解し、事前にリスクを回避することが重要です。

賃貸経営での収入不安定化

失敗例：地方の空き家をシェアハウスに改修したものの、若年層の人口が少なく入居者が集まらず、家賃収入が不安定になってしまった事例。

原因：地域の人口構成や需要を十分に調査せず、希望的観測で事業を開始したため。

対策：事前の市場調査を徹底し、地域の不動産会社や自治体から情報収集を行う。

修繕費による赤字リスク

失敗例：古民家を民泊施設に改修したが、予想以上に建物の老朽化が進んでおり、継続的な修繕費で収益を圧迫してしまった事例。

原因：建物の状態を正確に把握せず、修繕費を過小評価したため。

対策：事前に建物診断を実施し、長期的な修繕計画と収支計画を立てる。

近隣トラブルと管理の重要性

失敗例：住宅地でゲストハウスを運営したところ、騒音問題や駐車場不足により近隣住民からクレームが相次いだ事例。

原因：事前の近隣説明や利用ルールの整備が不十分だったため。

対策：事業開始前に近隣住民への説明を行い、明確な利用ルールを設定して遵守を徹底する。

法規制への対応不備

失敗例：民泊を開始したが、消防法や建築基準法への対応が不十分で、行政から営業停止を求められた事例。

原因：関連法規への理解不足と準備不足。

対策：専門家に相談し、必要な許可や届出を事前に確認・取得する。

2023年法改正で変わる空き家対策 – 知っておくべき最新動向

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法により、空き家対策が大幅に強化されました。

管理不全空家の新設

これまでは「特定空家」のみが規制対象でしたが、改正法では特定空家になる前の段階の「管理不全空家」が新たに設けられました。適切な管理が行われず、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家が対象となります。

管理不全空家とは
外壁の一部破損、屋根材の飛散、雑草の繁茂など、そのまま放置すれば特定空家等となる可能性がある空き家のことです。市町村からの助言・指導を経て、改善されない場合は勧告が行われます。

固定資産税優遇解除の対象拡大

従来は特定空家への勧告のみが住宅用地特例の解除対象でしたが、改正により管理不全空家への勧告も対象となりました。これにより、固定資産税が最大6倍になるリスクがより多くの空き家に適用されることになります。

空家等活用促進区域制度

市町村が「空家等活用促進区域」を設定することで、建築規制の合理化や用途変更の特例が認められるようになりました。これにより、従来は活用が困難だった空き家の再生が促進されることが期待されています。

空き家活用を成功させるための実践的ポイント

地域ニーズの把握と付加価値の創出

成功する空き家活用の最も重要なポイントは、地域のニーズを正確に把握し、それに応える付加価値を創出することです。単に「貸し出す」だけでは、現在の市場環境では借り手を見つけることが困難です。

人口構成の分析：年齢層、世帯構成、職業などから需要を予測
競合物件の調査：周辺の類似物件との差別化ポイントを明確化
地域の課題把握：行政や住民が抱える課題に対するソリューション提供
交通アクセスの評価：立地条件に最適な活用方法の選択

専門サービス・管理会社の選び方

空き家活用には建築、法務、不動産、税務など多分野の専門知識が必要です。適切なパートナーの選択が成功の鍵となります。

空き家活用の実績：類似物件での成功事例があるか
ワンストップサービス：企画から改修、運営まで一貫してサポート可能か
地域との連携：自治体や地域団体とのネットワークがあるか
収支計画の透明性：明確で実現可能な事業計画を提示できるか

官民連携と補助金制度の活用

多くの自治体で空き家活用を支援する制度が整備されています。これらを効果的に活用することで、初期投資を軽減し、事業の成功確率を高めることができます。

改修費補助：空き家の改修・耐震補強に対する補助金
税制優遇：固定資産税の減免措置
空き家バンク：自治体が運営するマッチングサービス
移住支援制度：移住者向けの住宅取得・改修支援

長期的な運営計画の重要性

空き家活用は短期的な収益を求めるものではなく、長期的な視点での持続可能な運営が重要です。

収支シミュレーション：10年以上の期間での収支計画作成
修繕計画：定期的なメンテナンス計画と費用の積立
事業承継：所有者の高齢化を見据えた事業承継計画
地域貢献：地域に愛される施設としての持続可能性

成功のための3つのキーワード
1. ニーズマッチング：地域の真のニーズに応える活用方法の選択
2. 専門家連携：適切なパートナーとの協力体制構築
3. 持続可能性：長期的視点での運営計画立案

補足Q&A

Q1：空き家活用にはどのくらいの初期費用がかかりますか？

初期費用は活用方法と建物の状態により大きく異なります。戸建て賃貸の場合、簡単な清掃・修繕で50万円程度から、フルリノベーションでは500万円以上かかることもあります。

近年は「アキサポ」のような、所有者の初期負担を軽減するサービスも登場しています。これらのサービスでは、事業者が改修費用を負担し、月々の賃料から回収する仕組みとなっており、所有者の負担を大幅に軽減できます。自治体の補助金制度も活用することで、さらに負担を軽減することが可能です。

Q2：管理が大変そうですが、自分でやらなければいけませんか？

空き家活用の管理は必ずしも所有者が行う必要はありません。管理会社や空き家活用専門サービスに委託することで、日常的な管理業務を任せることができます。

管理内容には、入居者対応、清掃、修繕手配、家賃集金、近隣対応などが含まれます。特に賃貸経営や民泊運営では、専門的な知識と経験が必要になるため、実績のある管理会社に委託することをお勧めします。管理費用は家賃収入の5-10%程度が相場です。

Q3：どのような空き家が活用に向いていますか？

活用に向いている空き家の条件は以下の通りです。まず立地条件として、駅やバス停からのアクセスが良く、商業施設や医療機関が近くにあることが重要です。建物の状態は、構造に大きな問題がなく、水回りの基本的な機能が保たれていることが望ましいです。

ただし、これらの条件を満たしていない物件でも、適切な改修や工夫により活用可能な場合が多くあります。例えば、交通の便が悪い立地でも、テレワーク用のワーケーション施設や田舎暮らし体験施設として需要があることもあります。まずは専門家に相談し、物件の可能性を評価してもらうことをお勧めします。

Q4：空き家活用で失敗しないためのポイントは？

失敗を避けるための最重要ポイントは、事前の市場調査と現実的な収支計画の作成です。地域の人口動態、競合物件の状況、想定される利用者のニーズを詳しく調査し、楽観的な予測ではなく保守的な収支計画を立てることが大切です。

また、法的要件の確認も欠かせません。用途変更に必要な手続き、消防法や建築基準法への対応、税務上の取り扱いなど、専門家に相談して事前に確認しておきましょう。さらに、近隣住民への事前説明と理解を得ることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

Q5：補助金や支援制度はどうやって調べればいいですか？

補助金や支援制度の情報は、まず物件のある市町村のホームページで確認するのが基本です。多くの自治体で「空き家対策」「住宅政策」のページに関連情報が掲載されています。

また、自治体の住宅課や都市計画課に直接問い合わせることで、最新の制度や申請方法について詳しい情報を得ることができます。さらに、都道府県レベルの制度や国の制度も存在するため、複数のレベルで調査することが重要です。専門家や管理会社の中には、補助金申請のサポートを行っているところもあります。

Q6：活用方法が決まらない時はどこに相談すればいいですか？

活用方法の検討には、複数の相談先があります。まず自治体の空き家相談窓口では、地域の事情に精通した職員から基本的なアドバイスを受けることができます。

より専門的な相談には、不動産会社、建築士、税理士、司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。特に空き家活用に特化したサービス会社では、市場調査から事業計画作成、改修、運営まで一貫したサポートを受けることができます。また、各地域のNPO法人やまちづくり団体でも、地域に根ざした活用アイデアについて相談できる場合があります。